Бюро в СМИ
«Обманутые бабушки» и ст. 178 ГК РФ
На волне хайпа по делу Долиной в каждом чате юристов все обсуждают обоснованность оспаривания сделок купли-продажи квартир, проданных «обманутыми бабушками». И все в один голос утверждают, что бабушкам надо отказывать в исках. Безапелляционно. Некоторые даже глумятся…
Коротко о сути: бабушкам звонят мошенники, убеждают их, что нужно продать единственную квартиру, а деньги передать им для сохранности. Так бабушки оказываются на улице и без денег за проданную квартиру.
Думаю, что большинство противников оспаривания таких сделок не имеют опыта участия в подобных делах. И, соответственно, судят только по тому, что написано в судебных решениях. А решения действительно отписаны очень плохо (в первую очередь это касается отражения в тексте значимых фактических обстоятельств).
Как Вы помните (если нет, то Вам – сюда: 1/3, 2/3, 3/3), у нас тоже в производстве есть подобный кейс. И буквально вчера мы в кассации защитили решение об оспаривании сделки КП по ст. 178 ГК (сделка в состоянии существенного заблуждения).
Да, у меня, безусловно, есть заинтересованность в том, чтобы возражать на выпады противников складывающейся практики. Но у меня есть и почва для того, чтобы однозначно утверждать: нельзя отказывать в защите ВСЕМ бабушкам, но и нельзя защищать их всех без разбора. Дьявол в деталях.
Существенность заблуждения, которую нужно доказать для 178 ГК предполагает ответ на один юридически-значимый вопрос: совершило бы лицо сделку при иных обстоятельствах? Если нет, то лицо существенно заблуждалось.
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно установить:
И вот тут все упирается в психологопсихиатрический портрет бабушки. Это сложная тема, посильная психиатру, а не юристу. Соответствующая экспертиза может быть проведена в суде.
Но от себя хочу заметить, что в большинстве своем бабушки - категория людей, которая не подкована в достаточной степени в том, как работают ПХО, сотрудниками которых представляются мошенники. Бабушки не знают, что никто не будет слать им документы в мессенджер и просить оформить подписку о неразглашении по телефону.
К тому же эффект, известный как confirmation bias (или ошибка подтверждения) - вещь удивительная. Раз поверив в уговоры мошенника, потом трудно поверить в то, что ты обманут. Ты ищешь только доказательства своего ложного убеждения, не обращая внимания на то, что опровергает твое убеждение. Особенно, когда его (убеждение) ЕЖЕЧАСНО подпитывают мошенники постоянными звонками и СМСками. Достаточно поговорить с человеком, чтобы понять в каком состоянии он находится в этот момент.
Тут же критики решений в пользу «обманутых бабушек» говорят: но ведь покупатель квартиры – добросовестное лицо; почему суды нарушают его права, отнимая честно купленную квартиру? (хотя впору говорить не о добросовестности, а именно об осмотрительности - пункт 5 ст. 178 ГК).
И тут вновь проблема плохо отписанных судебных актов.
Например, бОльшая часть нашей позиции, была посвящена тому, почему «наш» покупатель не может считаться осмотрительным и почему он мог бы распознать заблуждение бабушки, но погнался за наживой. Однако, эти обстоятельства суды попросту решили не отражать в мотивировке.
Так, в нашем деле были такие обстоятельства:
Не кажется ли противникам «обманутых бабушек», что покупатель не очень-то осмотрителен в такой ситуации? Объявление о квартире неизвестно откуда и неизвестно кем размещено; бабушка продает единственное жилье и непонятно, где будет жить, не имея родственников. По-моему заблуждение бабушки можно было распознать. Или, как минимум, нужно было проявить повышенную внимательность и заботливость. Особенно с учетом того, о чем я напишу чуть позже.
Тут мы подходим к еще одному значимому вопросу. К вопросу о социальной защищенности и, как мне кажется, уместному размышлению о том, какая сторона в договоре является слабой, несмотря на то, что сделка в формате «физик-физик».
Как выяснилось, покупатель приобретал квартиру не для личного пользования, а для перепродажи – это его основной доход (такие показания покупатель дал в уголовном деле и в суде). А если покупал не для себя, но для бабушки квартира является единственным жильем, не кажется ли Вам, что Право должно защищать бабушку? Ведь Право – это искусство добра и справедливости.
Россия – страна социальная (смешно, но все же отдельные ростки этой конституционной догмы иногда прорываются сквозь мрак). Поэтому видится совершенно очевидным, что потери для бабушки весомее финансовых потерь покупателя.
Если и этого недостаточно, чтобы переубедить блюстителей ст. 178 ГК, то вот еще несколько сомнительных обстоятельств, установленных в нашем деле:
Очевидно, что лицо, профессионально занимающееся скупкой-продажей недвижимости, не может не осознавать риски такой сделки и предложенная схема должна была его смутить, побудив к повышенной осмотрительности (хотя бы к нотариальной форме сделки). Но в погоне за наживой (дешевой квартирой) он решил не обременять себя думами о рисках, понадеявшись на авось. Либо вообще был в связке с мошенниками, чего мы, однако, пока утверждать не можем – уголовное дело расследуется.
Итого. Основная моя мысль – невсетакоднозначно. Вы читаете судебные акты и не видите всю фактуру спора, потому что суды ее просто не упоминают, поэтому судить о том, правильно ли суды защищают «обманутых бабушек» или такие решения порочны – нельзя без знания всех обстоятельств.
Коротко о сути: бабушкам звонят мошенники, убеждают их, что нужно продать единственную квартиру, а деньги передать им для сохранности. Так бабушки оказываются на улице и без денег за проданную квартиру.
Думаю, что большинство противников оспаривания таких сделок не имеют опыта участия в подобных делах. И, соответственно, судят только по тому, что написано в судебных решениях. А решения действительно отписаны очень плохо (в первую очередь это касается отражения в тексте значимых фактических обстоятельств).
Как Вы помните (если нет, то Вам – сюда: 1/3, 2/3, 3/3), у нас тоже в производстве есть подобный кейс. И буквально вчера мы в кассации защитили решение об оспаривании сделки КП по ст. 178 ГК (сделка в состоянии существенного заблуждения).
Да, у меня, безусловно, есть заинтересованность в том, чтобы возражать на выпады противников складывающейся практики. Но у меня есть и почва для того, чтобы однозначно утверждать: нельзя отказывать в защите ВСЕМ бабушкам, но и нельзя защищать их всех без разбора. Дьявол в деталях.
Существенность заблуждения, которую нужно доказать для 178 ГК предполагает ответ на один юридически-значимый вопрос: совершило бы лицо сделку при иных обстоятельствах? Если нет, то лицо существенно заблуждалось.
Чтобы ответить на этот вопрос, нужно установить:
- имело ли место воздействие мошенников? (тут помогает уголовное дело)
- была ли бабушка (скажем просто) ведомой настолько, что не могла объективно оценить свои действия?
И вот тут все упирается в психологопсихиатрический портрет бабушки. Это сложная тема, посильная психиатру, а не юристу. Соответствующая экспертиза может быть проведена в суде.
Но от себя хочу заметить, что в большинстве своем бабушки - категория людей, которая не подкована в достаточной степени в том, как работают ПХО, сотрудниками которых представляются мошенники. Бабушки не знают, что никто не будет слать им документы в мессенджер и просить оформить подписку о неразглашении по телефону.
К тому же эффект, известный как confirmation bias (или ошибка подтверждения) - вещь удивительная. Раз поверив в уговоры мошенника, потом трудно поверить в то, что ты обманут. Ты ищешь только доказательства своего ложного убеждения, не обращая внимания на то, что опровергает твое убеждение. Особенно, когда его (убеждение) ЕЖЕЧАСНО подпитывают мошенники постоянными звонками и СМСками. Достаточно поговорить с человеком, чтобы понять в каком состоянии он находится в этот момент.
Тут же критики решений в пользу «обманутых бабушек» говорят: но ведь покупатель квартиры – добросовестное лицо; почему суды нарушают его права, отнимая честно купленную квартиру? (хотя впору говорить не о добросовестности, а именно об осмотрительности - пункт 5 ст. 178 ГК).
И тут вновь проблема плохо отписанных судебных актов.
Например, бОльшая часть нашей позиции, была посвящена тому, почему «наш» покупатель не может считаться осмотрительным и почему он мог бы распознать заблуждение бабушки, но погнался за наживой. Однако, эти обстоятельства суды попросту решили не отражать в мотивировке.
Так, в нашем деле были такие обстоятельства:
- покупатель нашел квартиру через риелтора, который нашел её в Телеграмме (с риелтором договора нет, значит, у последнего нет ответственности, хотя он получил агентские в размере 26,5% от цены сделки, что тоже весьма странно);
- в Телеграмме риелтор общался с никому неизвестным лицом, даже не проверяя полномочия на представление интересов бабушки при продаже квартиры (показания риелтора в уголовном деле);
- покупатель лично не общался с бабушкой, не спрашивал, где она будет жить после продажи единственного жилья, почему продает квартиру и проч. (при этом «наша» бабушка – 79 лет, никогда не была замужем, детей нет, живет одна, даже не с кем посоветоваться);
- сделка в обычной письменной форме прошла за 6 дней с даты, когда риелтор первый раз написал бабушке (при этом сам риелтор на допросе говорит, что обычно на проверку сделки уходит 2-3 недели).
Не кажется ли противникам «обманутых бабушек», что покупатель не очень-то осмотрителен в такой ситуации? Объявление о квартире неизвестно откуда и неизвестно кем размещено; бабушка продает единственное жилье и непонятно, где будет жить, не имея родственников. По-моему заблуждение бабушки можно было распознать. Или, как минимум, нужно было проявить повышенную внимательность и заботливость. Особенно с учетом того, о чем я напишу чуть позже.
Тут мы подходим к еще одному значимому вопросу. К вопросу о социальной защищенности и, как мне кажется, уместному размышлению о том, какая сторона в договоре является слабой, несмотря на то, что сделка в формате «физик-физик».
Как выяснилось, покупатель приобретал квартиру не для личного пользования, а для перепродажи – это его основной доход (такие показания покупатель дал в уголовном деле и в суде). А если покупал не для себя, но для бабушки квартира является единственным жильем, не кажется ли Вам, что Право должно защищать бабушку? Ведь Право – это искусство добра и справедливости.
Россия – страна социальная (смешно, но все же отдельные ростки этой конституционной догмы иногда прорываются сквозь мрак). Поэтому видится совершенно очевидным, что потери для бабушки весомее финансовых потерь покупателя.
Если и этого недостаточно, чтобы переубедить блюстителей ст. 178 ГК, то вот еще несколько сомнительных обстоятельств, установленных в нашем деле:
- покупатель купил квартиру по цене в два (!) раза ниже рыночной;
- покупатель реализовал ту же схему сделки, которую по телефону сообщили бабушке мошенники (значит, общался с мошенниками). Схема была такая – в договоре пишут одну сумму, а по факту передают бабушке на 50% меньше, а бабушка пишет расписку, что эти 50% она якобы вернула покупателю просто так, без причины.
Очевидно, что лицо, профессионально занимающееся скупкой-продажей недвижимости, не может не осознавать риски такой сделки и предложенная схема должна была его смутить, побудив к повышенной осмотрительности (хотя бы к нотариальной форме сделки). Но в погоне за наживой (дешевой квартирой) он решил не обременять себя думами о рисках, понадеявшись на авось. Либо вообще был в связке с мошенниками, чего мы, однако, пока утверждать не можем – уголовное дело расследуется.
Итого. Основная моя мысль – невсетакоднозначно. Вы читаете судебные акты и не видите всю фактуру спора, потому что суды ее просто не упоминают, поэтому судить о том, правильно ли суды защищают «обманутых бабушек» или такие решения порочны – нельзя без знания всех обстоятельств.