Практически все сделки с недвижимостью — ипотека, аренда, покупка или продажа — требуют государственной регистрации. Об этом, косвенно, но все же упоминяется в пункте 3 статьи 131 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Косвенно потому, что там определяется орган, осуществляющий государственную регистрацию, и устанавливается, какие компетенции у данного органа. Более подробно о самих сделках говорится в статье 164 ГК РФ, в которой прямо говорится, что все сделки с недвижимостью должны быть зарегистрированы в порядке и случаях, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Однако ни в том, ни в другом законодательном документе не указывается перечень сделок, подлежащих регистрации.
В статье 4 Закона о государственной регистрации есть ссылки на регулирующие нормы по сделкам с недвижимостью — это 130, 131, 132 и 164 статьи Гражданского Кодекса. Мы уже говорили о 131 и 164 статье — а вот в 130 и 132 статьях также нет ни одного упоминания о регистрации сделок с недвижимостью. Получается, что статьи только отсылают друг к другу за разъяснениями и не содержат перечня всех сделок по недвижимости, подлежащих государственной регистрации. Таким образом, наблюдается недоработанность правового урегулирования вопроса. Поэтому, кстати, и возникает так часто необходимость признать право собственности на квартиру которая куплена другим наследником — потому что закон не оговаривает всех случаев.
Из-за этого требование о государственной регистрации сделок проводится только для тех, в отношении которых данное действие является обязательным. Это устанавливает пункт 15 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года “Обзор практики разрешения споров, связанных с использованием Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней”. В этом документе говорится о том, что соглашения, устанавливающие размер, сроки и порядок отчуждения недвижимости не подлежит обязательной государственной регистрации, так как необходимость в этом не предусмотрена законодательством.
Исходя из этого предполагается, что обязательная государственная регистрация устанавливается законодательным образом. Участники сделки не имеют права определять, нужна или нет государственная регистрация даже исходя из договора. Это положение также отмечено в письме. Таким образом, признание права собственности через судвозможно только в том случае, если не произошла государственная регистрация. И то, только тогда, когда это не противоречит законодательству.